Изъять, но компенсировать: обзор Постановления по делу «сочинских садоводов»

28 января 2025 года Конституционный Суд вынес Постановление № 3-П по резонансному делу «сочинских садоводов». Подробнее об обстоятельствах дела можно почитать здесь, в этом материале рассмотрим позицию Суда.

Позиция КС

Первое – нахождение земельного участка гражданина в границах особо охраняемых природных территорий федерального значения недопустимо, следовательно, по общему правилу, требование в защиту РФ может быть удовлетворено.

Государственная регистрация и отражение в ЕГРН прав гражданина на земельный участок в границах ООПТ, по общему правилу, не имеет правовых оснований: для удовлетворения требования о признании права гражданина отсутствующим достаточно установления нахождения участка в границах такой территории.

В отношении зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН права на земельный участок на территории населенного пункта, полностью включенного в состав ООПТ, основанием для удовлетворения требования о признании права отсутствующим не может являться само по себе нахождение земельного участка в границах особо охраняемой природной территории.

Однако возможная ситуация, когда земельный участок находится в границах ООПТ частично. В таком случае требование подлежит удовлетворению только в отношении той его части, которая находится в границах ООПТ.

Вывод в отношении земельных участков в составе ООПТ не распространяется на случаи нахождения участка в границах земель лесного фонда.

Второе – при рассмотрении требования по ст. 304 ГК должны быть учтены гарантии, предоставляемые по виндикационному иску.

Для гражданина удовлетворение требования истца является лишением его права на имущество (участок), который он, опираясь в том числе на сведения в ЕГРН, считал своим. В силу статей 2 и 18 Конституции приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает гражданин, именно характер воздействия рассматриваемого правового инструмента на его права и законные интересы должен предопределять правила, на основании которых разрешается требование в защиту интересов публично-правового образования.

При рассмотрении требования о признании права отсутствующим условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учетом положений статьи 302 ГК. Использование лишь статьи 304, не предназначенной для решения вопроса о принадлежности имущества и предоставляющей ответчику меньший объем правовых гарантий, создает существенные риски нарушения предусмотренных статьями 35 и 36 Конституции прав граждан.

Третье – достоверность документов, соблюдение процедуры предоставления участков – ответственность публичных органов; ошибки, допущенные публичным органом, не могут быть вменены в вину приобретателей.

Одно лишь обстоятельство, что гражданин, например, полагался на сведения ЕГРН, в совокупности с иными фактическими обстоятельствами при наличии рассматриваемых особенностей территории может и не свидетельствовать о его должной разумности и осмотрительности. Но то обстоятельство, что ответчик не приступил к фактическому использованию участка не является единственным признаком отсутствия разумности и осмотрительности.

Ошибки, допущенные ввиду несогласованности действий уполномоченных государственных органов по ведению реестров, не могут быть поставлены в вину приобретателям земельных участков, справедливо и обоснованно рассчитывавшим на соблюдение должностными лицами этих органов требований законности.

Именно органы публичной власти несут ответственность за достоверность выданных правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, за соблюдение надлежащей процедуры их выдачи, процедуры предоставления самих участков и регистрации прав на них.

Четвертое – срок исковой давности применим, но с какого момента идёт отсчёт?

Спор о принадлежности имущества – даже если он облечен в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим – не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности.

Отсутствие точных данных о местоположении земельного участка затрудняет установление права собственности. Пока не установлено наличие участка в конкретном месте, нет оснований для начала течения срока исковой давности. Издание акта органа публичной власти о предоставлении участка или государственная регистрация права не активируют автоматически течение срока.

В качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, должно рассматриваться первое по времени из следующих обстоятельств (если судом не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше):

— появление на участке видимых признаков его освоения правообладателем;

— отражение в кадастре сведений о расположении участка;

— правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на участок;

— отмена органом публичной власти правового акта, которым участок был предоставлен.

Суд может отказать в применении последствий пропуска СИД, если установит препятствование ответчиком предъявлению требования.

К требованиям об обращении коррупционного имущества в доход государства исковая давность не применяется.

Пятое – добросовестное приобретение, истечение срока исковой давности – факторы, имеющие значение для компенсации.

Если гражданин действовал добросовестно или истек срок исковой давности, признание права отсутствующим должно быть компенсировано. Наиболее справедливая форма возмещения – предоставление гражданину аналогичного по параметрам земельного участка, при отсутствии такой возможности суд должен установить иной способ компенсации. Также должна быть компенсирована стоимость законно созданных на участке объектов.

Если установлено совершение ответчиком умышленных противоправных действий при приобретении участка, истечение срока давности не дает оснований для применения механизмов компенсации. При этом бремя доказывания их совершения в любом случае лежит на истце.

Если установлено, что гражданин при приобретении земельного участка в границах земель лесного фонда действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, требование не подлежит удовлетворению.

Вывод: Конституционный Суд признал статьи 12 и 304 ГК и часть 5 статьи 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не противоречащими Конституции, но предписал пересмотреть судебные решения по делам Заявителей в пределах истолкования норм, расходящегося с выявленным в Постановлении конституционно-правовым смыслом.

Резюмируя: Конституционный Суд указал на применимость сроков исковой давности к требованиям о признании права отсутствующим, необходимость предоставления компенсации, если приобретатель действовал добросовестно или не истек срок исковой давности, допустив, однако, саму возможность истребования у граждан участков, находящихся в границах особо охраняемых природных территорий. При этом КС сделал оговорку, что требование публично-правового образования не подлежит удовлетворению, если участок находится в границах земель лесного фонда. Достаточно однозначно КС высказался в отношении «недобросовестных» приобретателей, не распространив на них указанные гарантии.  

Милана Даова, старший юрист Центра конституционного правосудия