Земля, деньги, два Суда: как добросовестный покупатель остался без участка в рамках «деприватизации

Бывают дела, в реальность которых трудно поверить. «Такого просто не может быть», – восклицают на это коллеги. В деле, о котором пойдет речь, было практически всё: деприватизация, «бессрочные» сроки исковой давности в споре с прокуратурой, победа в Европейском Суде по правам человека, повторное фиаско в ординарных судах и далее обращение в высший судебный орган конституционного контроля.

В 2007 г. заявитель приобрел земельный участок в Подмосковье. Сделка была проведена по всем правилам: предыдущие владельцы оформили право собственности, документы проверил Росреестр.

Спустя 7 лет – в 2014 г. – прокуратура, действуя в интересах муниципалитета, обратилась в суд с иском об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, указав, что изначально он принадлежал муниципалитету, а его передача в частную собственность была неправомерной.

Первоначально Мытищинский городской суд встал на сторону заявителя, признав его добросовестным приобретателем, и отказал в удовлетворении исковых требований прокуратуры. Однако апелляция посчитала иначе – поскольку публичное образование не давало согласия на отчуждение участка, его надлежит вернуть в муниципальную собственность, даже с учетом того, что покупатель действовал добросовестно. По мнению судов, первоначальному собственнику этот земельный участок на законном основании не предоставлялся, а значит, все сделки по продаже земли являются ничтожными в силу ст. 168 и 209 ГК РФ. Поскольку, по мнению судов, у первоначального собственника не возникало право собственности, продать участок он никому не мог.

Пройдя все стадии судопроизводства в 2015 г., заявитель обратился в ЕСПЧ, который признал доводы жалобы обоснованными.

В частности, в постановлении по жалобе № 31686/16 от 2021 г. ЕСПЧ признал, что Россия нарушила право заявителя на право собственности (ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод). В решении отмечалось, что:

• муниципалитет в течение 25 лет не замечал, что участок переоформлен, хотя обязан был контролировать находящуюся в его собственности землю;
• суды вышестоящих инстанций встали на сторону защиты публичного интереса, не оценив при этом добросовестность покупателя;
• прокуратура обратилась с иском в суд спустя 7 лет после заключения сделки купли-продажи участка, хотя могла сделать это раньше.

После вынесения решения ЕСПЧ дело заявителя было пересмотрено. Московский областной суд восстановил нарушенное право собственности гражданина. Суд аргументировал свою позицию следующим: во-первых, доказательств того, что у регистрирующего органа не было оснований для регистрации права первоначального собственности, нет; во-вторых, нет доказательств того, что заявитель как добросовестный приобретатель знал или должен был знать о незаконности приобретаемого участка.

Однако прокуратура вновь оспорила решение суда, ссылаясь на процессуальные аспекты. В итоге Первый кассационный суд отменил решение нижестоящей инстанции и поддержал доводы прокурора. Аргументация кассационного суда строилась на том, что в судебном заседании не принимали участие все лица, участвующие деле, что создало препятствие для реализации ими процессуальных прав. В 2024 г. Верховный Суд РФ поставил точку в данном споре, повторив аргументы нижестоящих судов, в том числе те, которые были до вынесения постановления ЕСПЧ: спорный земельный участок выбыл из владения первоначального собственника – администрации муниципального района – помимо его воли, а поскольку участок первоначальному собственнику не предоставлялся, он не приобрел право на него и не имел права на его отчуждение другим лицам.

Заявитель обратился в Конституционный Суд. Команда Центра конституционного правосудия готовила жалобу.

В жалобе обращалось внимание на следующие проблемы.

Во-первых, истребование земли в муниципальную собственность без выплаты компенсации предыдущему владельцу как добросовестному приобретателю участка.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ при изъятии имущества должно выплачиваться предварительное и равноценное возмещение. При этом ст. 302 ГК РФ позволяет истребовать у добросовестных владельцев участки безвозмездно, если те когда-то принадлежали государству.

Во-вторых, произвольное определение прокуратурой сроков исковой давности.

Данное дело дает основания полагать, что прокуратура может обратиться в суд с исковым заявлением спустя несколько лет и даже десятилетий после заключения лицом сделки, ссылаясь на то, что «узнала о нарушении только сейчас». Это создает неопределенность для покупателя, который не может быть уверен, что приобретенный им земельный участок не будет впоследствии истребован из его якобы незаконного владения.

В-третьих, возложение ответственности публично-правового образования за допущенное им бездействие на граждан – добросовестных приобретателей.

В рассматриваемом случае муниципалитет пренебрег осмотрительностью при контроле имущества, находящегося в муниципальной собственности, допустил отчуждение участка другим лицам и не контролировал баланс земельных участков в течение длительного времени; Росреестр зарегистрировал переход права собственности на участок к гражданину, а впоследствии на основании судебного решения участок был изъят у добросовестного приобретателя. По логике правового государства, исходя из конституционных гарантий и свободы гражданско-правовых отношений риски гособеспечения должно нести государство, а не покупатель.

Рассмотрев жалобу, КС вынес Определение от 27 февраля № 490-О. При этом стоит отметить, что жалоба была подана в КС в октябре 2024 г., в ноябре – передана на изучение судей. Как показывает практика, срок между стадией изучения жалобы судьей и вынесением определения составляет 2–2,5 месяца. В рассматриваемом случае срок затянулся – несмотря на дату вынесения определения (27 февраля), оно было опубликовано на сайте Суда 18 марта, т.е. жалоба практически полгода находилась в КС.

К сожалению, сущностный ответ на поставленные в жалобе вопросы в определении не содержится, несмотря на стратегическую проблему, о которой КС высказывался, например, в постановлениях по антикоррупционным искам прокуратуры и делу сочинских садоводов: проблемы сроков исковой давности и бессрочного изъятия собственности, а применительно к делу «сочинских садоводов» – еще и защиты добросовестных приобретателей.

В таблице приведены ключевые доводы жалобы и выводы Конституционного Суда.

Таким образом, приведенные в жалобе аргументы не получили оценки со стороны КС. Кроме того, Суд не рассмотрел вопрос применимости правовых позиций, изложенных в Постановлении № 16-П/2017, к земельным участкам, несмотря на то, что в жалобе подробно обоснована схожесть ситуаций с земельными участками и с жилыми помещениями. Также остались без рассмотрения и аргументы заявителя в пользу того, что истребование имущества у добросовестного приобретателя нарушает принцип пропорциональности, так как не учитывает баланс частных и публичных интересов, а также остался без внимания КС довод о том, что длительное бездействие публичных образований (включая прокуратуру и регистрирующие органы) должно учитываться при истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В заключение отмечу, что оценить комментируемое определение сложно, поскольку КС, по сути, не ответил ни на один вопрос, поставленный в жалобе. Кроме того, несмотря на очевидную правоту заявителя как добросовестного приобретателя и позицию КС по срокам исковой давности, не позволяющую использовать такие сроки в качестве бессрочных, спорный участок вряд ли будет возвращен в собственность заявителя жалобы.

Первоисточник — Адвокатская газета